Il 2022 ha portato a un risveglio del mercato immobiliare italiano, nonostante il forte rialzo dei tassi sui mutui abbia colpito questo segmento della domanda. Nei dodici mesi al 30 settembre scorso, il numero delle compravendite è salito a 788.000, ai massimi dal 2007. Ci sono zone “calde” per il mattone italiano, come la città di Milano. Qui, ad esplodere sono i prezzi di case e appartamenti di lusso, i quali hanno segnato il 25% nel solo semestre giugno-novembre 2022. Ma negli stessi mesi si sono impennati i rendimenti dei titoli di stato, saliti ai massimi sin dal 2014.
Valori immobiliari in crescita ovunque
Abbiamo cercato di fornire una risposta certamente non esaustiva, esaminando i prezzi di vendita e di locazione presso le zone “hot” delle prime quattro città italiane per popolazione: Roma, Milano, Napoli e Torino. In tutte e quattro i casi, abbiamo registrato un aumento annuale dei valori immobiliari, stando al sito Immobiliare.it, riferiti allo scorso mese di dicembre. Ma esistono notevoli differenze: si va dal +4,5% del centro di Milano al +0,70% del centro di Roma. A metà strada si collocano il centro di Torino a +1,85% e Posillipo a Napoli con il +2,91%.
Un metro quadrato al centro di Milano sfiorava i 9.900 euro (9.889), pur in calo dai massimi di novembre. Considerato un affitto medio di quasi 29 euro per metro quadrato al mese, abbiamo trovato che il rendimento lordo sia stato del 3,5%. I conti sono presto fatti: acquisto un immobile per 9.889 euro e lo affitto per 28,87 euro al mese, cioè incassando 346,44 euro all’anno, che è pari al 3,5% del mio investimento.
Ripetiamo gli stessi calcoli per le altre città. Troviamo a Roma un prezzo medio di vendita di 7.369 euro al metro quadrato, pari a un rendimento medio del 3,2%. A Posillipo, spenderemmo 4.984 euro per comprare un immobile, percependo un rendimento medio del 3,7%.
Comprare BTp rende di più
Tuttavia, questi dati sono al lordo delle imposte. Immaginiamo di avere acquistato casa e di averla locata avvalendoci della cedolare secca al 21%. I rendimenti netti già scendono. Ma non è finita. In qualità di proprietari di seconde case, saremmo tenuti anche a pagare l’IMU. Sappiamo che per il 2023 le aliquote sono state fissate allo 0,76% nei Comuni di Milano, Napoli e Torino e dell’1,14% a Roma. Esse si applicano, però, ai valori catastali, che non coincidono con quelli di mercato. La buona notizia è che i valori catastali si collocano sempre (o quasi) ben al di sotto sotto i valori di mercato.
Abbiamo attinto dai dati dell’Agenzia delle Entrate per il calcolo della distanza media città per città tra i due valori. I risultati che abbiamo ottenuto sono chiaramente approssimativi. I valori catastali medi scenderebbero a poco più di 3.600 euro a Milano, sopra 4.700 a Roma, a quasi 2.400 a Napoli e a più di 3.470 a Torino. Alla fine, otteniamo che le aliquote IMU inciderebbero per l’8,3% dei canoni di locazione complessivamente riscossi a Milano, al 19,4% a Roma, del 10,3% a Napoli e del 12,3% a Torino. Sulla base di questi dati, abbiamo che il rendimento netto di un investimento immobiliare nelle aree di maggiore valore delle suddette città sia del:
- 2,53% al centro di Milano;
- 2,10% al centro di Roma;
- 2,62% a Posillipo-Napoli;
- 3,05% al centro di Torino.
E comprare BTp quanto renderebbe? Allo stato attuale, il 4% lordo per la scadenza a 10 anni. Al netto dell’imposizione fiscale, bollo compreso sul conto titoli, non dovremmo scendere sotto il 3,30%. Questo significa che, per quanto il mercato immobiliare possa essere considerato in alcune aree e quartieri del Bel Paese un modo per mettere a frutto la propria liquidità, i rendimenti non giustificherebbero gli investimenti.